> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://www.custodeoportunidade.pt/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Casas mais caras, menos vendas e crédito a subir: o mercado imobiliário português no 2.º trimestre - URL: https://www.custodeoportunidade.pt/metro-quadrado-2-trimestre-2026/ - Published: 2026-11-02T18:24:44.000Z - Updated: 2026-11-02T18:25:45.000Z - Description: Os preços continuam a subir a dois dígitos, mas abrandam. Vende-se menos, o crédito encarece e comprar uma casa custa hoje 13 anos de rendimento de uma família, contra 8 em 2019. - Author: Custo de Oportunidade - Tags: Metro Quadrado, Imobiliário ## Os números do trimestre +16,5%Preço das casasface ao ano anterior · 1T: +17,8% 40 142Casas vendidas−6,4% face ao ano anterior +10,2%Rendas novas10,17 €/m² nos novos contratos 3,00%Juro dos novos créditosagosto · janeiro: 2,84% 13,1Anos de rendimentopara uma casa de 90 m² · 2019: 7,9 5,2%Yield brutarenda ÷ preço · há um ano: 5,6% ## 1\. Vende-se menos mas mais caro No 2.º trimestre venderam-se **40 142 casas** em Portugal, menos 6,4% do que um ano antes. Mesmo assim, o valor total transacionado subiu 4,2%, para **10,7 mil milhões de euros**: cada casa vendida está mais cara. Os preços subiram 16,5% em termos homólogos. É a segunda descida seguida do ritmo de subida (no 1.º trimestre foi 17,8%), mas continua muito acima dos salários e da inflação. As **casas usadas sobem mais do que as novas** (+18,0% contra +12,3%): a falta de oferta sente-se sobretudo no mercado de usados. Casas vendidas em Portugal, por trimestre 41 358 42 889 42 481 43 084 37 745 40 142 1T252T253T254T251T262T26 Fonte: INE, Índice de Preços da Habitação 2T2026 (22/09/2026). | Índice de Preços da Habitação | 1T2026 | 2T2026 | | ----------------------------- | ------ | ------ | | Total, face ao ano anterior | +17,8% | +16,5% | | Casas usadas | +19,7% | +18,0% | | Casas novas | +12,6% | +12,3% | | Face ao trimestre anterior | +3,8% | +3,6% | Os compradores estrangeiros (com domicílio fiscal fora de Portugal) foram 1 890, apenas **4,7% do total** e menos 10,3% do que há um ano. ## 2\. As rendas sobem, mas menos do que os preços A renda mediana dos novos contratos chegou aos **10,17 €/m²** no 2.º trimestre, mais 10,2% do que um ano antes. Para um T2 de 80 m², são cerca de 815 € por mês. O número de contratos novos ficou praticamente igual (35 407, +0,4%). Como os preços sobem mais depressa do que as rendas, a **yield bruta** (a renda anual em percentagem do preço) continua a encolher: Yield bruta do arrendamento em Portugal 2.º trimestre 20255,6% 2.º trimestre 20265,2% Juro dos novos créditos à habitação (ago)3,0% Yield bruta = renda mediana dos últimos 12 meses × 12 ÷ preço mediano de venda dos últimos 12 meses (INE). É indicativa: não são as mesmas casas e não desconta IMI, condomínio, períodos sem inquilino, IRS nem custos de compra. A yield bruta desceu 0,4 pontos percentuais num ano, enquanto o juro dos novos créditos subiu de 2,84% para 3,00% desde janeiro. ## 3\. O crédito encareceu ao longo do ano A Euribor a 12 meses subiu cerca de **1 ponto percentual** desde janeiro, para 3,25% em setembro. A taxa dos novos créditos à habitação acompanhou, embora mais devagar: **3,00% em agosto**, o valor mais alto desde abril de 2025. Euribor a 12 meses e juro dos novos créditos, 2026 2,0% 2,5% 3,0% Euribor 12m · 3,25% Novos créditos · 3,00% jan mar mai jul set Médias mensais. Fontes: EMMI (Euribor); Banco de Portugal (novos contratos, até agosto). Para quem já tem crédito, o efeito chega com atraso: a prestação média do stock é de **418 €** (+24 € num ano), mas nos contratos novos já vai nos **744 €** (+14,3%). Os bancos continuam a emprestar cerca de 2 mil milhões de euros por mês em crédito à habitação. Há ainda um detalhe que pesa na entrada: as casas estão a vender-se **cerca de 9% acima da avaliação bancária** (2 337 €/m² contra 2 151 €/m²). Como o banco financia sobre o valor mais baixo dos dois, quem compra precisa de mais capital próprio do que a percentagem de financiamento sugere. ## 4\. A oferta cresce, mas menos do que a população Licenciaram-se **11 854 casas novas** no 2.º trimestre, mais 11% do que um ano antes, e concluíram-se 7 437 (+11,6%). A construção está a acelerar. Mas a procura cresceu mais depressa: +824 914Novos residentes2021 → 2025 · +7,8% 142 927Casas novas licenciadas2022 → 2025 5,8Novos residentes por casauma família média tem \~2,5 pessoas Fontes: INE, população residente a 31/12 (inclui imigração e regularizações) e fogos licenciados em construção nova para habitação familiar. Uma licença antecipa a conclusão em 1 a 2 anos e não conta a reabilitação. Ao mesmo tempo, construir ficou mais caro, mas muito menos do que as casas encareceram. Desde 2021, o preço das casas subiu **86%** e o custo de construir **34%**. Quanto subiu desde 2021 Preço das casas+86% Custo de construção · mão-de-obra+45% Custo de construção · total+34% Custo de construção · materiais+26% 2.º trimestre 2021 → 2.º trimestre 2026\. Preço: INE, mediana dos últimos 12 meses. Custo: INE, índice de custo de construção de habitação nova (junho de cada ano). E as casas vazias? Nos Censos de 2021, apenas **5,8% das casas** estavam vagas e disponíveis para venda ou arrendamento. Outras 6,3% estavam vagas por outros motivos (heranças, obras, abandono) e 18,5% eram segundas habitações. ## 5\. Comprar casa exige o dobro do esforço de 2019 Uma forma simples de medir o acesso à habitação é perguntar: quantos anos de rendimento de uma família custa uma casa de 90 m²? Casa de 90 m², família com rendimento mediano | | 2019 | 2026 | | ---------------------------------- | -------- | -------- | | Preço por m² (mediana) | 1 094 € | 2 264 € | | Rendimento bruto anual da família | 12 499 € | 15 573 € | | Anos de rendimento | 7,9 | 13,1 | | Juro dos novos créditos | 1,04% | 2,95% | | Prestação em % do rendimento bruto | 28% | 59% | Rendimento: INE, rendimento bruto declarado mediano por agregado fiscal (2019 e 2024, o último disponível). Preço: INE, mediana dos últimos 12 meses (4T2019 e 2T2026). Prestação: crédito de 90% a 30 anos à taxa média dos novos contratos. Usar o rendimento de 2024 com preços de 2026 sobrestima ligeiramente o esforço. Desde 2019, o rendimento das famílias subiu 25%. O preço das casas mais do que duplicou (+107%) e o juro quase triplicou. O resultado: a prestação de uma casa típica passou de pouco mais de um quarto para **quase 60% do rendimento bruto**, acima do limite de 50% (sobre o rendimento líquido) que o Banco de Portugal usa como referência para conceder crédito. Para terminar ## A mesma casa, sete anos depois Uma casa de 90 m² ao preço mediano do país, comprada por uma família com rendimento mediano e crédito de 90% a 30 anos. 20192026 Preço da casa98 460 €203 760 € Entrada (10%)9 846 €20 376 € Prestação mensal287 €768 € Rendimento bruto mensal da família1 042 €1 298 € +25%rendimento +107%preço da casa +168%prestação mensal Peso da prestação no rendimento 201928% 202659% Prestação do crédito Resto do rendimento bruto ## Fontes - INE: Índice de Preços da Habitação 2T2026; Estatísticas de Preços e de Rendas da Habitação ao nível local; Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação; Licenciamento e obras concluídas; Rendimento declarado por agregado fiscal; População residente; Índice de Custo de Construção de Habitação Nova; Censos 2021. - Banco de Portugal: taxas de juro e montantes de novos empréstimos à habitação. EMMI: Euribor. - A mesma casa, sete anos depois: preço mediano dos últimos 12 meses (INE, 4T2019 e 2T2026); rendimento bruto declarado mediano por agregado fiscal (INE, 2019 e 2024); taxa de juro dos novos contratos (INE, 1,04% e 2,95%). *Conteúdo educativo, não constitui recomendação de investimento.*