Casas mais caras, menos vendas e crédito a subir: o mercado imobiliário português no 2.º trimestre
Os preços continuam a subir a dois dígitos, mas abrandam. Vende-se menos, o crédito encarece e comprar uma casa custa hoje 13 anos de rendimento de uma família, contra 8 em 2019.
Os números do trimestre
1. Vende-se menos mas mais caro
No 2.º trimestre venderam-se 40 142 casas em Portugal, menos 6,4% do que um ano antes. Mesmo assim, o valor total transacionado subiu 4,2%, para 10,7 mil milhões de euros: cada casa vendida está mais cara.
Os preços subiram 16,5% em termos homólogos. É a segunda descida seguida do ritmo de subida (no 1.º trimestre foi 17,8%), mas continua muito acima dos salários e da inflação. As casas usadas sobem mais do que as novas (+18,0% contra +12,3%): a falta de oferta sente-se sobretudo no mercado de usados.
| Índice de Preços da Habitação | 1T2026 | 2T2026 |
|---|---|---|
| Total, face ao ano anterior | +17,8% | +16,5% |
| Casas usadas | +19,7% | +18,0% |
| Casas novas | +12,6% | +12,3% |
| Face ao trimestre anterior | +3,8% | +3,6% |
Os compradores estrangeiros (com domicílio fiscal fora de Portugal) foram 1 890, apenas 4,7% do total e menos 10,3% do que há um ano.
2. As rendas sobem, mas menos do que os preços
A renda mediana dos novos contratos chegou aos 10,17 €/m² no 2.º trimestre, mais 10,2% do que um ano antes. Para um T2 de 80 m², são cerca de 815 € por mês. O número de contratos novos ficou praticamente igual (35 407, +0,4%).
Como os preços sobem mais depressa do que as rendas, a yield bruta (a renda anual em percentagem do preço) continua a encolher:
A yield bruta desceu 0,4 pontos percentuais num ano, enquanto o juro dos novos créditos subiu de 2,84% para 3,00% desde janeiro.
3. O crédito encareceu ao longo do ano
A Euribor a 12 meses subiu cerca de 1 ponto percentual desde janeiro, para 3,25% em setembro. A taxa dos novos créditos à habitação acompanhou, embora mais devagar: 3,00% em agosto, o valor mais alto desde abril de 2025.
Para quem já tem crédito, o efeito chega com atraso: a prestação média do stock é de 418 € (+24 € num ano), mas nos contratos novos já vai nos 744 € (+14,3%). Os bancos continuam a emprestar cerca de 2 mil milhões de euros por mês em crédito à habitação.
Há ainda um detalhe que pesa na entrada: as casas estão a vender-se cerca de 9% acima da avaliação bancária (2 337 €/m² contra 2 151 €/m²). Como o banco financia sobre o valor mais baixo dos dois, quem compra precisa de mais capital próprio do que a percentagem de financiamento sugere.
4. A oferta cresce, mas menos do que a população
Licenciaram-se 11 854 casas novas no 2.º trimestre, mais 11% do que um ano antes, e concluíram-se 7 437 (+11,6%). A construção está a acelerar. Mas a procura cresceu mais depressa:
Ao mesmo tempo, construir ficou mais caro, mas muito menos do que as casas encareceram. Desde 2021, o preço das casas subiu 86% e o custo de construir 34%.
E as casas vazias? Nos Censos de 2021, apenas 5,8% das casas estavam vagas e disponíveis para venda ou arrendamento. Outras 6,3% estavam vagas por outros motivos (heranças, obras, abandono) e 18,5% eram segundas habitações.
5. Comprar casa exige o dobro do esforço de 2019
Uma forma simples de medir o acesso à habitação é perguntar: quantos anos de rendimento de uma família custa uma casa de 90 m²?
| 2019 | 2026 | |
|---|---|---|
| Preço por m² (mediana) | 1 094 € | 2 264 € |
| Rendimento bruto anual da família | 12 499 € | 15 573 € |
| Anos de rendimento | 7,9 | 13,1 |
| Juro dos novos créditos | 1,04% | 2,95% |
| Prestação em % do rendimento bruto | 28% | 59% |
Desde 2019, o rendimento das famílias subiu 25%. O preço das casas mais do que duplicou (+107%) e o juro quase triplicou. O resultado: a prestação de uma casa típica passou de pouco mais de um quarto para quase 60% do rendimento bruto, acima do limite de 50% (sobre o rendimento líquido) que o Banco de Portugal usa como referência para conceder crédito.
A mesma casa, sete anos depois
Uma casa de 90 m² ao preço mediano do país, comprada por uma família com rendimento mediano e crédito de 90% a 30 anos.
Fontes
- INE: Índice de Preços da Habitação 2T2026; Estatísticas de Preços e de Rendas da Habitação ao nível local; Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação; Licenciamento e obras concluídas; Rendimento declarado por agregado fiscal; População residente; Índice de Custo de Construção de Habitação Nova; Censos 2021.
- Banco de Portugal: taxas de juro e montantes de novos empréstimos à habitação. EMMI: Euribor.
- A mesma casa, sete anos depois: preço mediano dos últimos 12 meses (INE, 4T2019 e 2T2026); rendimento bruto declarado mediano por agregado fiscal (INE, 2019 e 2024); taxa de juro dos novos contratos (INE, 1,04% e 2,95%).
Conteúdo educativo, não constitui recomendação de investimento.